14 мая 2019        137         0

Что такое налоговый вычет при продаже квартиры и как его получить?

Законодательство РФ определяет налоговый вычет при продаже квартиры как своего рода льготу, которую продавец получает в форме полного или частичного освобождения от выплаты налога на доход физлиц при продаже жилого объекта.

Также с помощью фиксированной налоговой скидки можно уменьшить расходы, которые продавец понес при покупке недвижимости ранее.

Если заявленный доход от продажи квартиры будет ниже чем 70% от её стоимости указанной в кадастре, для налогообложения будет принято 70% от зафиксрованной кадастре стоимости.

Пример того, как можно самостоятельно рассчитать налоговый вычет при продаже квартиры:

Петров Н.А. приобрел квартиру в 2017 году. На тот момент ее стоимость составляла 2 500 000 руб., в 2019 он ее смог ее продать чуть дороже — за 2 730 000 руб.
Кадастровая стоимость квартиры на тот момент была выше и равнялась 3 000 000 рублям.
70% от стоимости будет 3 000 000 × 0.7 = 2 100 000 руб.

Теперь сравним этот результат с ценой продажи, 2 100 000 < 2 730 00, на этот раз для расчёта налога мы примем сумму продажи указанной в договоре, а не из кадастра.
(2 730 000 — 2 500 000) × 13 / 100= 29 900 руб. составит налог с реализации.

Изменения с 1-го января 2016 года

С начала 2016 в силу вступили некоторые законодательные изменения, в результате чего изменились настоящие условия. На этом основании представилась возможность сделать налоговую скидку на квартиру. Давайте рассмотрим, что изменилось с момента внесений изменений в законодательстве до 2016 и после.

как получить налоговый вычет при продаже квартиры

Как получить налоговый вычет при продаже квартиры

Если квартира была куплена до 2016 года

Согласно действующему законодательству, с продажи имущества, если им распоряджались не полных три года, придется уплатить налог. Но на сегодняшний день, чтобы уменьшить его немалый размер, можно использовать свое право на налоговый вычет.

Прежде всего, давайте разберемся, что это такое. Стоит заметить, что в календарном году при продаже недвижимости вычет предоставляется продавцу лишь единожды. К примеру, если реализуется два объекта жилой недвижимости в один год, их владелец может заявить о своем праве на возврат НДФЛ только с одного из них.

Если квартира была куплена после января 2016 года

Внесенные изменения с 1-го января 2016 года коснулись:

  1. Периода владения имуществом, доход от продажи которого подлежит налогообложению. С начала 2016 года и по настоящее время он составляет 5 лет (60 месяцев).
  2. Налогооблагаемой базы – налог теперь рассчитывается с большей суммы (определяется путем сравнения стоимости квартиры, (она фиксируется в договоре купли-продажи) и ее кадастровой стоимостью).

Вышеобозначенные изменения коснулись только физлиц и сделок с жилой недвижимостью. Что касается жилых объектов приобретенных в собственность до 2016 года, здесь ничего не изменилось. Продавец такой недвижимости получает разрешение не платить налог, если соблюдается условие: квартира была у него во владении более 3-х лет. О какой конкретно недвижимости идет речь?

— квартира перешла к получателю по наследству.

— по договору дарения.

— жилье было приватизировано.

— перешло по договору ренты.

С января 2016 года в расчет принимается кадастровая стоимость объекта. Для определения суммы, которую следует принять за налоговую базу, берется, как было сказано ранее, кадастровая оценка, помноженная на коэффициент 0,7. Если в результате каких-то причин ее невозможно определить, для расчета берется цена, указанная в договоре купли-продажи.

Как и до 2016 возможность использовать налоговый вычет при продажи имущества не упразднилась. Собственники жилья могут, как и прежде, воспользоваться своим правом.
как получить налоговый вычет при продаже квартиры

Как получить налоговый вычет пенсионеру

На получение этой льготы могут претендовать работающие пенсионеры – те, кто исправно платят подоходный налог.

Но даже если пенсионер не работает, но получил прибыль (облагаемую налогом) с продажи имущества, то он автоматически получает право оформить положенный ему вычет.

Если хозяин распоряжается собственностью менее 3-х лет, то он сам решает, какой вариант уплаты будет более приемлемым: либо на сумму полученную от продажи за вычетом одного миллиона, либо выбрать уменьшение налоговой базы на ту сумму расходов, которые он понес, покупая эту недвижимость. Как видим, по факту, пенсионер освобождается от уплаты налога от продажи своей квартиры.

Следует уточнить: по закону, недвижимость облагается налогом по действующей процентной ставке в 13%, но для жилья, купленного до 2016 года, срок составляет 3 года, что касается квартир, купленных с 2016 года, – уже пять лет.

Могут ли нерезиденты России получить налоговый вычет с продажи квартиры?

Налоговым резидентом является физлицо (в независимости от того, имеет он гражданство РФ или нет), которое находится в пределах территориальной границы страны не менее 183 дней. Если этот срок менее указанного, то таковой является нерезидентом.

Прежде, до 2019 года, человек постоянно зарегистрированный в другом государстве был обязан сплатить 30% от продажи недвижимости. Однако после внесений изменений в законодательство, таковой получает право на освобождение от уплаты НДФЛ, но только в следующих случаях:

— если квартира была куплена до 2016 года, досталась в наследство или досталась как подарок от родственника — тогда срок владения составляет 3 года.

— если нерезидент стал собственником после 1-го января 2016 – в такой ситуации срок владения увеличивается и составляет уже 5 лет.

На нерезидентов не распространяются следующие условия:
— вычет из суммы до 1-го миллиона
— вычет при покупке жилья стоимостью 2 млн.

При таких условиях нерезиденту лучше подождать пока пройдет 3 или 5 лет, а уже потом продавать квартиру иначе ему придется отдать в виде налога 30% от стоимости квартиры.

Налоговый вычет при продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 лет

Как было упомянуто выше, если недвижимая собственность была куплена до 01.01.2016 и она была продана раньше чем через 3 года, действовать будут следующие налоговые вычеты:

— сумма продажи уменьшается на 1 млн.
— сумма продажи уменьшается на сумму расходов, понесенных в связи с ее приобретением.

Пример:

Иванов П.Т. в 2014 году купил просторную студию за 890 000 рублей и решил продать ее через два года за 1 050 000 рублей.

По действующему законодательству он может использовать один из двух вариантов по уплате НДФЛ:

1. (1 050 000 -1 000 000) х 13 / 100 = 6 500 рублей;
2. (1 050 000 — 890 000) х 13 / 100 = 9 100 рублей.

Из примера видно, что первый случай, когда налоговая база уменьшается на 1 миллион, будет выгоднее, по сравнению со вторым.

Налоговый вычет при продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 5 лет

Согласно ФД от 29.11.2014 №382-ФЗ, для граждан РФ, купивших квартиру после января в 2016 и продавших ее меньше чем через 5 лет, предусмотрен возврат НДФЛ:

  1. Цена, за которую была продана квартира (но не меньше 70 % от цены фиксированной в кадастре), уменьшается на имущественный вычет равный 1 000 000 руб.;
  2. Цена жилого объекта (но не менее 70% от его кадастровой стоимости), уменьшается на расходы, вязанные с покупкой этой недвижимости.

Пример:

Федько П.П. в марте 2016 покупает квартиру-студию за 760 000 рублей. В марте 2018 года он ее продает по кадастровой стоимости, которая на тот момент составила 1 115 000 рублей.
По действующему законодательству он может использовать один из двух вариантов по уплате НДФЛ:

1) (1 115 000 – 1 000 000) х 13 / 100 = 14 950 рублей;
2) (1 115 – 760 000) х 13 / 100 = 20 150 рублей.

В этом примере видно, что первый вариант более выгодный, чем второй. как получить налоговый вычет при продаже квартиры

Продажа доли квартиры

Законом предусмотрено, что налоговую скидку можно получить и с продажи доли. Продавец сможет частично покрыть расходы понесенные с ее приобретением.

Как рассчитать сумму вычета?

Пример:

В 2017 году Федоров А.П. купил долю в квартире. На тот момент цена была 1 500 000 рублей. Чуть позже он ее продал, но уже дороже, за 1 700 000 рублей. Владел своей недвижимостью этот гражданин менее 5-ти лет. В рассматриваемом случае размер вычета составит 200 000 х 13 / 100 = 26 000 рублей.

Стоимость доли указывается в документе, который именуется «договор купли-продажи». Если на этой бумаге стоимость не зафиксирована, она рассчитывается по формуле.

Стоимость х величину доли = расходы на приобретение.

Пример:

Семейная пара купила в долевую собственность квартиру а 3 млн рублей. По ½ доли каждому. Год спустя ее продали за 3,2 млн. На этом примере видим, что их доход составил 200 000 рублей.

После продажи своих долей каждый из супругов должен подать налоговую декларацию и, соответственно, уплатить налог.

(3 млн/2 – 3,2млн/2) х 13 / 100 = 13 000 рублей. В рассматриваемом примере муж и жена извлекли от продажи имущества некий доход, равный 100 000 рублей. Из них каждый заплатит налог в размере 13 000 рублей.

Документы для подачи

При декларировании доходов от продажи квартиры ее бывший собственник обязан отнести в уполномоченную инстанцию установленный перечень документов и подать декларацию по форме 3- НДФЛ, которая фиксирует расчет налога.

Нужно знать! Налог от продажи квартиры, cогласно установленным срокам, нужно заплатить не позднее 15 июля, а саму декларацию подать еще раньше, до 30 апреля года, последующего за отчетным.

Форму 3-НДФЛ можно скачать здесь, а потом распечатать и собственноручно заполнить или попросить выдать бланк в налоговой. Подается только оригинал декларации.

Дополнительные документы, подлежащие передаче в налоговую инспекцию:

  1. Паспорт заявителя или иной документ его замещающий. Также в налоговую подаются копии важный страниц паспорта (это первая и страница с отметкой о регистрации)
  2. Свидетельство о собственности (если оно имеется) или выписка из ЕГРН.
  3. Справка о полученных доходах. Заполняется по форме 2-НДФЛ. Выдается непостредственно работодателем. В налоговой принимают ее оригинал. Важно! Если в течении года налогоплательщик работал в разных местах, нужно предоставить справки ото всех работодателей.
  4. Договор купли-продажи или акт приемки/передачи. В инспекции приниамют заверенную копию этих бумаг.
  5. Справка, подтверждающая сам факт сделки. Это может быть банковская квитанция. Равнозначную юридическую силу имеет расписка, удостоверяющая факт передачи денежных средств. Подаются их заверенные копии.
  6. Дарственная, если была продана квартира, полученная путем дарения.
  7. На этом этапе подается заявление с просьбой о предоставлении вычета. В нем указываются реквизиты банковского счета, на который будет осуществлен возврат. Подается оригинал.

Образец заявления можно скачать здесь: Заявление на возврат налога при имущественном вычете.

Если жилье приобреталось с участием банка, то есть в ипотеку, продавец может, как и в других случаях, обратиться за получением возврата части денег по уплаченным процентам. В этом случае к вышеуказанному списку добавляются следующие бумаги:

  1. Кредитный договор заключенный с банком. В налоговую подается заверенная копия.
  2. Справка выданная банком об удержанных процентах за календарный год.

Образец доступен для скачивания тут

Если квартира приобреталась семейной парой в совместную собственность, представляются:

  1. Заявления об определении долей. В ФНС подается исключительно оригинал. Образец можно скачать здесь.
  2. Дополнительно к вышеперечисленным справкам предоставляется копия брачного свидетельства.

Если подается заявление на налоговый вычет за ребенка необходимо предоставить:

  1. Его свидетельство о рождении (включительно копию).
  2. Заявление об определении долей (при долевом участии законных представителей, родителей).

Как заверить копии документов?

Подлежащие для подачи в ИФНС документы можно заверить у нотариуса или собственноручно.

Чтобы сделать это самостоятельно, на каждой копии страницы документа напишите «Копия верна» и поставьте свою подпись. Выполните расшифровку подписи, поставьте дату. Самостоятельное заверение в данном случае заменяет нотариальное.

Все вышеперечисленные документы подаются в двух экземплярах. Один из них остается в ФНС, на втором экземпляре сотрудник инстанции ставит отметку о принятии.

На заметку! Для максимально быстрого получения налогового вычета в ИФНС нужно предварительно подготовить и подать полный пакет документов.

Они могут быть переданы:

— лично в территориальный ИФНС

— по почте посредством отправки заказного письма с описью и уведомлением.

— другим лицом, действующим по доверенности.

В 2019 году налог с продажи квартиры можно погасить в любом банке. Реквизиты для оплаты вам выдадут в налоговой инспекции. Взять их можно и на официальном сайте ФНС.

Если вовремя не оплатить налог, то на неплательщика могут наложить взыскания следующего характера:

  1. За недостоверную информацию в декларации – штраф 1000 рублей.
  2. За каждый месяц просрочки оплаты – штраф до 30% от суммы налога.
  3. Плюс пени за каждый день просрочки.

Принимая в учет вышеприведенную информацию, можно сделать заключение, что лучше соблюдать сроки установленные государством.

Теперь вы знаете, кто может сделать налоговый вычет при продаже квартиры и как его оформить.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *