/>
  06 апреля 2019        419         0

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

С 2007 года в России действует программа финансовой помощи родителям, у которых родилось двое и более детей – «Материнский капитал». Сейчас, в 2018 году, сумма госсубсидии составляет уже более 450 тысяч рублей, потратить которую возможно, в том числе, на покупку дома или квартиры. Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? Какие условия нужно соблюсти, чтобы такая сделка считалась законной? Ответ на вопрос будет предоставлен в этой статье.

как продать квартиру купленную на материнский капитал

Существует несколько способов как продать квартиру, купленную в ипотеку с участием маткапитала

Важные нюансы: как продать квартиру, если ипотека погашена материнским капиталом?

Квартира, купленная в ипотеке с материнским капиталом, подлежит оформлению на всю семью в равных частях. То есть, если у родителей двое детей, каждому причитается по четверти такой жилплощади независимо от возраста. Следовательно, перед сделкой продажи с участием такого жилья необходимо заручиться согласием всех ее сособственников.

А это значит, что отчуждение такой квартиры невозможно, пока каждому из детей не исполнится 18. Есть ли иной выход? Да, существует несколько способов того как можно продать квартиру купленную за материнский капитал. Однако перед совершением сделки придется получить положительное решение от некоторых организаций.

Согласие органа опеки на продажу квартиры купленной с использованием материнского капитала

Если дети в семье, решившей продать ипотечную квартиру, не достигли совершеннолетия, такая сделка должна быть одобрена местным органом опеки и попечительства. Обязанностью этой организации является контроль соблюдения прав и интересов детей до 18 лет включительно. Поэтому участие опеки в решении вопроса «как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом» и одобрение такой сделки госорганом является обязательным.

Основные задачи органов опеки:

  1. Контроль законности оформления прав собственности на жилье (как мы помним, каждому члену семейства причитается равная доля в такой квартире).
  2. Осмотр жилья, которое планируется приобрести взамен прежнего. Согласие опеки на сделку будет зависеть от того, насколько условия проживания в новой квартире будут комфортны для детей. Необходимо также, чтобы на каждого сособственника приходилось определенное количество кв.м. нового жилья.
Важно! Если новое жилище не является достаточно комфортным для проживания детей, вопрос «как продать квартиру купленную под материнский капитал», скорее всего, не будет решен положительно.

Как продать квартиру с материнским капиталом? Какие документы собрать?

Помимо собственно заявления, в госорган, курирующий соблюдение прав несовершеннолетних, нужно будет представить:

  1. Паспорта отца и матери.
  2. Детские документы о рождении.
  3. Документацию в подтверждение того, что квартира – в долевой собственности семьи.
  4. Экспертное заключение о цене продаваемой жилплощади.
  5. Подтверждение того, что нет задолженности по коммунальным платежам (в формате бумажного документа).

Когда долгожданное согласие органа по опекунству будет на руках, воспользоваться им нужно успеть за 3 мес. с даты его получения. Если продать квартиру купленную с использованием материнского капитала по каким-то причинам не успели, весь процесс согласования сделки нужно начинать заново.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом? Согласие кредитора на сделку

Итак, орган опеки против продажи квартиры, купленной при участии маткапитала, не возражает. Однако вопрос по продаже квартиры, купленной в ипотеку под материнский капитал, еще не решен.

Дело в том, что российское законодательство устанавливает недопустимость продажи предмета залога без согласия залогодержателя. Это значит, что за разрешением на отчуждение жилплощади нужно обратиться и в банк, с которым заключена сделка ипотечного займа.

Необходимо отметить, что далеко не все банкиры пойдут на такой риск, как смена заемщика и созаемщика по ипотечному договору.

Это вполне понятно. Перед тем, как выдать столь крупный займ, кредитный комитет банка скрупулезно изучает статус потенциальных клиентов: стабильность их рабочих мест, объем заработной платы, наличие иных кредитных долгов, рейтинг кредитной истории, наличие лиц на их иждивении и даже состояние здоровья.

Будет ли потенциальный покупатель недвижимости соответствовать всем параметрам – большой вопрос. Поэтому быть уверенными в том, что банкиры дадут добро на замену заемщика и залогодателя по ипотечной сделке, пожалуй, не стоит.

Однако, помимо такой схемы продажи, как перевод долга на нового заемщика, существует еще один законный способ отчуждения жилья с маткапиталом и ипотекой. Покупатель просто производит досрочный расчет по ипотечному кредиту, а остаток цены жилплощади вносит на счет продавца.

Таким образом, вопрос «можно ли продать ипотечную квартиру с маткапиталом» может быть решен положительно, если сделка будет отвечать всем законодательным условиям.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? Инструкция

С чего начать?

Итак, решение о продаже ипотечной жилплощади принято. С чего начать?

  1. А начинать нужно с приятного – подбора нового жилища. Важно учесть, что оно должно быть, по крайней мере, не хуже и не меньше прежнего, а в идеале – превосходить его по всем характеристикам.
  2. Сбор документации. О том, какие потребуются бумаги, рассказано выше – это документ о согласовании сделок продажи и покупки жилья с органами по опекунству, документ о согласии кредитора на изменение условий ипотечной сделки.
  3. Если новое жилье находится в другом населенном пункте, доказать придется и целесообразность переезда. В орган по опеке придется представить: медицинские справки о здоровье, выписку из трудовой книжки о переводе по работе, и т.д.
  4. Органу опеки нужно будет представить и документацию о новой квартире. Государственным органом будет сделан осмотр этого жилища и оформлен соответствующий акт.
  5. Если ни опека, ни банк не возражают против продажи ипотечного жилья, можно приступать к заключению сделки продажи. Как мы помним, сделать это нужно до истечения 3 мес. со дня, когда орган попечительства дал свое добро.

После отчуждения «старой» квартиры нужно сразу же заключить сделку о покупке нового жилья. Здесь тоже сеть ряд нюансов:

  1. Покупаемая квартира должна быть не только не меньше прежней, но и быть полностью пригодной и удобной для проживания в ней несовершеннолетних.
  2. Метраж должен не только соответствовать законодательным нормативам, но и не уступать тому, что был в прежней квартире.
  3. Порядок распределения долей в приобретаемом жилье должен быть таким же, как и в первой квартире, купленной на маткапитал. То есть мама, папа и все дети должны получить одинаковые доли в новом жилище.

Закон лучше не нарушать

Несмотря на то, что вопрос «Можно ли продать квартиру с материнским капиталом» урегулирован законом довольно тщательно, случаи нарушения условий таких сделок все же есть.

К примеру, некоторым семьям удается продать спорную квартиру без выделения долей, которые причитаются детям.

Рисков такой сделки немало. Оспорить ее в суде могут сразу несколько лиц:

  1. Сами дети, после достижения совершеннолетия. Оспаривание сделки возможно на протяжении трех лет, начиная с 18-го дня рождения.
  2. Орган прокуратуры, при исполнении функции надзора за соблюдением исполнения законодательства.
  3. Местные органы попечительства – если факт незаконности сделки станет известен уже после ее совершения.

Если факт незаконности сделки отчуждения квартиры доказан, такой договор судья признает полностью недействительным.

Последствия признания сделки продажи квартиры недействительной:

  1. Лицо, купившее квартиру, должно в установленный срок освободить ее.
  2. Обязанность продавцов будет заключаться в возврате покупателю денег, уплаченных за квартиру, в полном объеме.
  3. Имущественные права детей, по вине родителей утративших свои доли в квартире, подлежат восстановлению.

В заключение

Из вышесказанного следует, что продать квартиру, купленную в ипотеку под маткапитал вполне реально, хотя и сложно. Тем не менее, если ситуация вынуждает к переезду, стоит уже сейчас начинать собирать документы, поскольку это длительный поэтапный процесс, который займет немало времени. Также рекомендуем к просмотру видео, из которого вы узнаете, какие документы нужно подготовить для продажи ипотечной квартиры, приобретенной под материнский капитал.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *